L’investissement immobilier est particulièrement plébiscité par les Français. Toutefois, avec la hausse des taux et le changement de paradigme économique et financier, la classe d’actifs reste-t-elle attractive ?
Dans cet entretien, James Seppala, Directeur des activités immobilières européennes chez notre partenaire Blackstone(1), revient pour nous sur les constats et les grandes convictions de ce leader mondial de l’investissement immobilier.
James Seppala
Basé à Londres, James Seppala est Directeur des activités immobilières européennes chez Blackstone. Depuis qu'il a rejoint Blackstone en 2011, James a été impliqué dans de nombreux investissements de la firme en Europe.Avant de rejoindre Blackstone, James était Vice President chez Goldman Sachs & Co, où il a passé 10 ans au sein du département de private equity (capital-investissement) immobilier de Goldman Sachs, en Europe ainsi qu’aux États-Unis.
James a été diplômé du Harvard College en 2001. Il est actuellement Président de Blackstone European Property Income Fund (BEPIF).
Quelle est votre vision de la classe d'actifs immobilière dans l'environnement de marché actuel ?
Il est clair que nous traversons un environnement de marché difficile, qui a impacté de nombreuses classes d’actifs, dont les marchés actions et obligataires. Cela étant, nous investissons en immobilier depuis plus de 30 ans et avons traversé des cycles de marché variés, et nous avons toujours constaté que les actifs de meilleure qualité étaient ceux qui traversaient le mieux ces périodes, qui en ressortaient le plus rapidement, avec la meilleure performance en termes de revenus locatifs et de plus-value.
Nous continuons de privilégier les secteurs de l’immobilier que nous estimons bénéficier d’une croissance séculaire de la demande locative, parce qu’ils offrent des rendements stables et attractifs dans l’environnement actuel. Ainsi, les fondamentaux des secteurs de l’immobilier sur lesquels nous nous positionnons nous semblent extrêmement solides malgré le contexte macroéconomique actuel.
Pourriez-vous détailler les facteurs qui, selon vous, font de l’immobilier non coté un support d'investissement intéressant ?
Les actions et les obligations sont les produits que les investisseurs particuliers connaissent le mieux. Cependant, en se limitant aux marchés cotés en bourse, ces investisseurs manquent selon nous l’opportunité d’une diversification, d’une réduction de la volatilité et potentiellement d’une performance plus élevée à moyen et long terme.
Les actifs immobiliers cotés ne représentent que 4 % du marché européen de l’immobilier commercial(2). Ils ne permettent donc pas réellement d’accéder directement à l’ensemble des opportunités qu’offre le secteur. De plus, les foncières cotées se sont également révélées beaucoup plus volatiles que l’immobilier non coté au cours des 20 dernières années(3).
Investir dans l’immobilier non coté, c’est retrouver des caractéristiques propres aux obligations, telles que des rendements potentiellement réguliers et prévisibles, tout en accédant, comme avec les actions, à une certaine protection contre l’inflation et un potentiel de plus-value dans le temps.
De manière plus générale, nous sommes fondamentalement convaincus que les investisseurs particuliers doivent envisager les actifs alternatifs non cotés, dont l’immobilier fait partie, dans le cadre d’un portefeuille diversifié.
Dans quels segments du marché immobilier européen identifiez-vous des opportunités ?
En tant qu’investisseurs thématiques à forte conviction, nous ciblons les opportunités dans les secteurs offrant, selon nous, un potentiel de forte croissance sous-tendu par les tendances économiques et démographiques mondiales, telles que la technologie et l’évolution des habitudes de travail, de consommation et de vie.
Dans l’immobilier européen, trois thèmes nous semblent pour le moment particulièrement intéressants :
- D’abord, la logistique, compte tenu de la révolution du commerce en ligne et la récente dislocation des chaînes de logistique.
- Deuxièmement, les bureaux de grande qualité au centre des métropoles européennes comme Paris, Berlin et Dublin, qui attirent les jeunes talents, vers lesquelles les employeurs gravitent naturellement, et qui connaissent donc une croissance démographique et économique plus robuste.
- Enfin, les data centers, qui bénéficient de la croissance exponentielle de la création de données. Il y a eu plus de données créées au cours des trois dernières années que dans toute l’histoire de l’humanité, ce qui a bien évidemment un impact direct sur la demande d’espaces pour ces infrastructures(4).
Comme vous venez de nous l’indiquer, la logistique est l’un de vos secteurs de prédilection. Quels sont les facteurs qui expliquent ce positionnement ?
La logistique est un secteur où la dynamique de l’offre et de la demande est extrêmement favorable, ce qui se traduit par une croissance des loyers près de deux fois supérieure aux taux d’inflation actuels en moyenne(5). Malgré un environnement macroéconomique difficile, nous considérons que les fondamentaux demeurent solides, avec des taux de vacance frictionnelle et proches de leurs niveaux planchers, ce qui alimente la croissance des loyers de marché.
En Europe, la progression du commerce en ligne constitue un puissant moteur de la demande locative. Les produits achetés en ligne nécessitent trois fois plus d’espace logistique que ceux achetés en magasin. Sur le continent européen, la pénétration du commerce en ligne est de 40 % inférieure à celle observée aux États-Unis, ce qui indique un potentiel de rattrapage considérable(6). Cette situation intervient alors que les coûts élevés de construction limitent l’offre en nouveaux espaces et réduisent l’activité de développement.
La démographie joue également un rôle primordial. Le taux de pénétration du commerce en ligne au Royaume-Uni est le plus élevé d’Europe. Mais si l’on segmente les données par tranche d’âge, on constate que les 25-35 ans effectuent deux fois plus de transactions en ligne que le consommateur moyen. Une nouvelle génération de consommateurs plus technophiles devrait accélérer la croissance du commerce en ligne et la demande en espaces logistiques(7).
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