L’année 2022 a été marquée par un bouleversement inflationniste qui a impacté les économies développées au point qu’une récession pourrait survenir en 2023. Aujourd’hui, alors que l’inflation a atteint son plus haut niveau depuis près de 40 ans et que la tendance des taux d’intérêt à la hausse se confirme, les investisseurs se tournent vers des actifs partiellement indexés sur l’inflation et jugés moins volatiles comme l’immobilier.
Bilan et perspectives avec Sophie Debode, Responsable de l’offre immobilière chez Société Générale Private Banking France.
Quels secteurs de l’immobilier ont été porteurs en 2022 ?
Le marché de l’investissement immobilier évolue et s’intéresse à présent à la fois à des secteurs de niche tels que les nouvelles infrastructures énergétiques, les data centers (centres de données) ou le secteur de la logistique(1), mais également au marché résidentiel. Intéressons-nous plus spécifiquement au secteur de la logistique et à celui du résidentiel.
Le secteur de la logistique s’est démarqué en raison de l’essor de l’e-commerce lié à la crise sanitaire du Covid-19. Du fait de ses missions d’organisation, de gestion et de circulation des biens, la logistique joue un rôle essentiel au sein de l’économie. Cette place centrale se traduit dans la demande des investisseurs sur le marché européen. Pour preuve, le déséquilibre entre l’offre et la demande illustre des taux de vacance des actifs logistiques historiquement bas avoisinant les 3,1 %(2) en France. Au Royaume-Uni ce taux est d’autant plus significatif puisqu’il a atteint les 1,3 %(3) au troisième trimestre 2022. Cette forte tension sur le marché se traduit par une revalorisation des actifs immobiliers.
En ce qui concerne le secteur résidentiel, le manque de logements en France est estimé à 1 million(4). Cela confère à cette classe d’actif une belle attractivité malgré la forte hausse des taux d’intérêt. Se loger est un besoin élémentaire et le déséquilibre entre l’offre et la demande se traduit par des prix sous tension en zone tendue(5). Notons en outre que les récentes normes en faveur de logements plus responsables – telles que la loi Climat et Résilience – concentrent les investissements vers des logements plus récents et moins énergivores.
Certaines branches de la classe d’actifs ont-elles été moins attractives cette année ?
L’immobilier de bureau a fait face à une mutation dans le contexte post-covid. Les conditions sanitaires et l’émergence massive du télétravail avaient marqué un réel frein en 2020, coupant la dynamique de l’année précédente. Sur l’année 2022, on a observé un attentisme chez certains investisseurs, notamment depuis la fin du deuxième trimestre. Aujourd’hui, les bureaux se distinguent par un modèle hybride qui implique de nouvelles manières de concevoir les locaux. Les actifs franciliens ont commencé à être adaptés. Ainsi, le marché en Île-de-France a retrouvé sa dynamique cette année.
Quelles sont les perspectives pour 2023 ?
En France, l’indexation des loyers sur l’inflation permet de limiter l’impact de cette dernière pour le bailleur. En 2022, les taux de revalorisation des loyers ont été fixés à 3,5 % maximum (en France métropolitaine)(6) pour l’IRL (Indice de référence des loyers applicable au résidentiel) et l’ILC (Indice des loyers commerciaux) pour les petites et moyennes entreprises(7).
Même si le marché de l’investissement se porte bien sur l’ensemble du territoire, les chiffres du troisième trimestre résultent de la dynamique du début d’année et des transactions déjà engagées. Le contexte macro-économique et géopolitique complexe et incertain devrait tendre vers un attentisme de la part des investisseurs et se faire ressentir sur le quatrième trimestre 2022 et sur le début d’année 2023. On devrait observer un déséquilibre d’attractivité entre les actifs. Ce sont notamment les actifs dits « prime », c’est-à-dire les mieux localisés et qui offrent les plus belles prestations, qui devraient trouver preneur sans ressentir les difficultés de marché.
Qu’en est-il des solutions immobilières proposées par Société Générale Private Banking ?
C’est dans cet environnement disparate et complexe à analyser que Société Générale Private Banking a signé un partenariat avec Blackstone(8), leader mondial de l’investissement immobilier et de la gestion alternative. Blackstone nous permet d’accéder à son expertise mondiale du marché immobilier avec son positionnement de leader. Avec ce partenariat, nous complétons nos solutions d’investissement en immobilier et proposons des investissements adaptés à l’environnement de marché actuel sur les secteurs de la logistique, des data centers, des bureaux et du résidentiel.
Votre Banquier Privé se tient à votre disposition pour étudier avec vous nos solutions immobilières.