Le ralentissement des économies et des productions au plus fort de la crise sanitaire a entraîné des retards et des pénuries sur de nombreux produits. Depuis, les fournisseurs peinent à suivre la reprise économique et de multiples tensions d’approvisionnement apparaissent. En outre, les sanctions mises en place par les pays occidentaux contre la Russie – acteur majeur du marché des matières premières – font peser un risque d’inflation plus élevée et à plus long terme, alors que l’inflation a déjà atteint 7% l’année dernière aux États-Unis et 5% dans la Zone euro(1).
Au regard de cet environnement inflationniste, comment le marché immobilier se porte-t-il aujourd’hui ?
Ces deux dernières années, les politiques accommodantes des banques centrales et l’épargne des ménages accumulée lors de la crise sanitaire ont provoqué une frénésie d'achat sur toutes les classes d’actifs cotés et non cotés. Aujourd'hui, alors que l'inflation est à son plus haut niveau depuis près de 40 ans et que la tendance haussière des taux d’intérêt se confirme, les investisseurs s’orientent vers les classes d’actifs les moins exposées à la volatilité des marchés.
L’immobilier s’inscrit dans une évolution des prix à la hausse des actifs dans le temps pour des raisons structurelles :
- D’une part, la fédération des promoteurs immobiliers met en lumière le manque de logement en France, évalué à 1 million(2).
- D’autre part, le secteur immobilier est le deuxième contributeur aux émissions de gaz à effet de serre (GES) avec 20% du total national, et premier consommateur d'énergies avec 44% du total national(3). La rénovation des actifs immobiliers, accélérée par la loi Énergie-Climat(4), et l’augmentation des coûts de construction qui en découle, devraient soutenir les prix de l'immobilier dans les prochaines années.
Quelle est la relation entre inflation et immobilier ?
En immobilier, les loyers sont indexés sur l’indice de référence des loyers (IRL) pour l’immobilier résidentiel, et sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les autres classes d’actifs immobilières. Ces indices servent de base de révision des loyers pendant toute la durée du bail. Notons toutefois que l’indexation des loyers n’est pas automatique et nécessite parfois des négociations avec le locataire. Avec ce mécanisme, les bailleurs bénéficient d’une atténuation des effets de l’inflation.
Immobilier européen : le secteur logistique en plein essor
L’immobilier logistique européen est dynamique dans un contexte de croissance du e-commerce, exacerbée par la pandémie : les prévisions estiment que l’augmentation des dépenses en ligne en Europe nécessite environ 27 millions de m² d’entrepôts supplémentaires d’ici 2025(5).
Les flux de capitaux vers l'industrie et la logistique en Europe traduisent ces perspectives et reflètent l’appétence des investisseurs pour les secteurs bénéficiant d’un fort potentiel de croissance. Entre 2020 et 2021, les volumes d'investissement dans l'industrie et la logistique en Europe ont bondi de 48 % pour atteindre 60 milliards d'euros, dépassant même de plus de 40 % les niveaux record de 2017.
Notons que les investissements en provenance des États-Unis ont joué un rôle important avec un volume de 18 milliards d'euros investis(6). L’acquisition par Blackstone, leader de l’investissement immobilier dans le monde, d’un portefeuille logistique européen pour 1,7 milliard de livres à l’épicier britannique Asda démontre l’intérêt des investisseurs institutionnels pour le secteur logistique(7).
Les rendements des actifs logistiques de premier ordre en Europe ont baissé d'environ 160 points de base au cours des cinq dernières années. Par conséquent, une nouvelle compression est peu probable. Les rendements futurs seront en partie déterminés par la croissance des loyers au cours des prochaines années.
Comment investir sur le secteur de l’immobilier logistique ?
Avec des volumes d’investissement généralement significatifs, la logistique est une classe d’actifs convoitée par les investisseurs institutionnels. Il s’agit d’un secteur qui requiert une expertise, en partie liée à l’évolution fréquente des réglementations, rendant ce type d’investissement complexe. En outre, la logistique nécessite généralement de se positionner sur des portefeuilles de grande taille, peu accessibles, permettant de limiter l’impact de la compression des taux provoquée par l’engouement des investisseurs pour cette classe d’actifs.
Aujourd’hui, de nouvelles structurations de fonds hybrides existent et permettent aux particuliers de se positionner sur ce type d’investissement. Ainsi, de nouveaux acteurs émergent avec le lancement de produits aux structurations novatrices(8).
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