À la une

Le club deal immobilier : une alternative innovante pour investir dans l’immobilier

Qu’est-ce que le club deal(1) immobilier ?

Le club deal immobilier est une solution à mi-chemin entre l’investissement immobilier en direct et l’investissement indirect(2) via une SCPI (société civile de placement immobilier) ou un OPCI (organisme de placement collectif en immobilier). Il consiste à réunir un groupe limité d’investisseurs afin de réaliser un projet immobilier en commun.

Au sein d’une structure juridique dédiée, des investisseurs mutualisent leurs ressources financières afin de réaliser un investissement d’ampleur (achat d’hôtel, d’immeuble, etc.). Ils accèdent ainsi à des actifs plus rares et difficilement accessibles du fait d’un ticket d’entrée habituellement très élevé. Les investisseurs s’accordent au moment de la constitution du club deal sur la durée de l’opération.

Dans le cadre d’un club deal auprès d’une société de gestion, celle-ci prend en charge l'ensemble du montage de l'opération : de l'investissement à la gestion des biens jusqu'à la liquidation du véhicule d’investissement(3). Notons qu’il est également possible de constituer un club deal entre particuliers.

Quel est l’intérêt d’un club deal immobilier proposé par une société de gestion ?

L’intervention d’une société de gestion apporte un caractère professionnel en termes de sélection et d’expertise sur le marché. Les club deals proposés par les sociétés de gestion sont des véhicules d’investissement qui peuvent prendre la forme de FIA(4) : FPCI, OPCI, SLP ou SAS.

La société de gestion cible des opportunités et investit avec conviction et sélectivité dans des actifs diversifiés géographiquement. Les typologies d’actifs peuvent être la logistique, l’hôtellerie, la santé, le résidentiel ou encore l’immobilier de bureaux. Lors du processus d’acquisition, de nombreux critères sont pris en compte dans la sélection des actifs qui composeront les club deals : la qualité de l’emplacement, le potentiel de création de valeur, la stratégie de sortie ainsi que les risques ou problèmes inhérents à l’investissement sont des éléments clés dans le processus d’acquisition de la société de gestion.

En contrepartie du travail d’analyse et de structuration effectué par la société de gestion, des frais de gestion sont à prévoir pour ce type d’opérations.

Comment ces club deals sont-ils administrés par les sociétés de gestion ?

Quatre stratégies dominent en termes de club deal immobilier : Core, Core+, Value add(5), Opportuniste.

  • La stratégie Core a pour caractéristique d’être défensive, en limitant les risques au détriment des performances. Elle se concentre sur des actifs dans des secteurs prisés, avec des baux relativement longs. Elle est mise en place dans une optique de long terme.
  • La méthode Core+ diffère peu de la stratégie Core : elle est axée sur des biens et une localisation de haute qualité. Elle tolère toutefois de menues améliorations (des petits travaux par exemple).  
  • La stratégie Value add est associée à un niveau de risque modéré à élevé. Elle se concentre sur des actifs qui nécessitent une conversion (importantes rénovations, refonte du système de gestion par exemple) pour bénéficier d’une valeur ajoutée significative.
  • La stratégie dite Opportuniste tolère un plus haut niveau de risque pour générer potentiellement de meilleures performances en ciblant par exemple des actifs souvent sous-exploités ou des localisations émergentes.

Il existe deux méthodes de distribution de la performance du fonds :

  • Par distribution, le fonds aura vocation à distribuer des revenus réguliers aux investisseurs.
  • Par capitalisation, le club deal sera constitué dans le but de valoriser un capital dans le temps.

Ces deux méthodes peuvent être combinées en fonction de la stratégie déterminée. 

Le club deal immobilier présente des risques de perte partielle ou totale en capital. Les actifs immobiliers comportent un risque d’illiquidité(6), compte tenu de leur nature.

En conclusion, le club deal représente un vecteur complémentaire aux solutions classiques pour constituer votre patrimoine immobilier.

Nous vous invitons à prendre contact avec votre Banquier Privé pour découvrir nos solutions liées au club deal immobilier.

(1) Dans le langage financier, un club deal fait référence à un investissement syndiqué, collectif. Il consiste en la réunion de plusieurs investisseurs particuliers, apporteurs de capitaux, réunis pour mener à bien un projet d’investissement, ensemble.

(2) Pour en savoir plus sur les notions d’investissement en direct et indirect, regardez notre vidéo « Comprendre l’investissement immobilier » en cliquant ici.

(3) Un véhicule d’investissement est un fonds destiné à réaliser des investissements. L’investisseur choisit le véhicule le plus adapté à ses besoins. Le plus souvent, le véhicule est une structure juridique ad hoc, qui permet de faire un montage financier particulier, et qui ne servira qu’à cela.

(4) FIA : Fonds d’Investissement Alternatif. Il s’agit d’une structure qui regroupe les actifs de plusieurs investisseurs pour les faire fructifier via des placements financiers. Il fait partie des organismes de placement collectif (OPC). Il existe plusieurs types de FIA dont ceux cités ci-dessous :

  • FPCI : Fonds Professionnel de Capital Investissement ;
  • OPCI : Organisme de Placement Collectif Immobilier ;
  • SLP : Société de Libre Partenariat ;
  • SAS : Sociétés par Actions Simplifiées.

(5) Valeur ajoutée

(6) Le risque d’illiquidité est le fait de ne pas trouver preneur pour racheter le bien ou les parts dont vous souhaitez vous dessaisir.

Le présent article, de nature publicitaire, n’a pas de valeur contractuelle. Son contenu n’est pas destiné à fournir un service d’investissement, il ne constitue ni un conseil en investissement ou une recommandation personnalisée sur un produit financier, ni un conseil ou une recommandation personnalisée en assurance, ni une sollicitation d’aucune sorte, ni un conseil juridique, comptable ou fiscal de la part de Société Générale Private Banking France. Les informations contenues sont données à titre indicatif, peuvent être modifiées sans préavis, et visent à communiquer des éléments pouvant être utiles à une prise de décision. Les informations sur les performances passées éventuellement reproduites ne garantissent en aucun cas les performances futures.

Avant toute souscription d’un service d’investissement, d’un produit financier ou d’un produit d’assurance, l’investisseur potentiel (i) doit prendre connaissance de l’ensemble des informations contenues dans la documentation détaillée du service ou produit envisagé (prospectus, règlement, statuts, document intitulé « informations clés pour l’investisseur », Term sheet, notice d’information, conditions contractuelles, etc.), notamment celles liées aux risques associés; et (ii) consulter ses conseils juridiques et fiscaux pour apprécier les conséquences juridiques et le traitement fiscal du produit ou service envisagé. Son Banquier Privé est également à sa disposition pour lui fournir de plus amples informations, déterminer avec lui s’il est éligible au produit ou service envisagé qui peut être soumis à des conditions, et s’il répond à ses besoins.  En conséquence, Société Générale Private Banking France ne peut en aucun cas être tenue responsable pour toute décision prise par un investisseur sur la base des seules informations contenues dans ce document,

Le présent document est confidentiel, destiné exclusivement à la personne à laquelle il est remis, et ne peut ni être communiqué ni porté à la connaissance de tiers, ni reproduit totalement ou partiellement, sans accord préalable et écrit de Société Générale Private Banking France. Pour de plus amples informations, cliquez ici.


  N° ADEME : FR231725_01YSGB