Qu’est-ce que le club deal(1) immobilier ?
Le club deal immobilier est une solution à mi-chemin entre l’investissement immobilier en direct et l’investissement indirect(2) via une SCPI (société civile de placement immobilier) ou un OPCI (organisme de placement collectif en immobilier). Il consiste à réunir un groupe limité d’investisseurs afin de réaliser un projet immobilier en commun.
Au sein d’une structure juridique dédiée, des investisseurs mutualisent leurs ressources financières afin de réaliser un investissement d’ampleur (achat d’hôtel, d’immeuble, etc.). Ils accèdent ainsi à des actifs plus rares et difficilement accessibles du fait d’un ticket d’entrée habituellement très élevé. Les investisseurs s’accordent au moment de la constitution du club deal sur la durée de l’opération.
Dans le cadre d’un club deal auprès d’une société de gestion, celle-ci prend en charge l'ensemble du montage de l'opération : de l'investissement à la gestion des biens jusqu'à la liquidation du véhicule d’investissement(3). Notons qu’il est également possible de constituer un club deal entre particuliers.
Quel est l’intérêt d’un club deal immobilier proposé par une société de gestion ?
L’intervention d’une société de gestion apporte un caractère professionnel en termes de sélection et d’expertise sur le marché. Les club deals proposés par les sociétés de gestion sont des véhicules d’investissement qui peuvent prendre la forme de FIA(4) : FPCI, OPCI, SLP ou SAS.
La société de gestion cible des opportunités et investit avec conviction et sélectivité dans des actifs diversifiés géographiquement. Les typologies d’actifs peuvent être la logistique, l’hôtellerie, la santé, le résidentiel ou encore l’immobilier de bureaux. Lors du processus d’acquisition, de nombreux critères sont pris en compte dans la sélection des actifs qui composeront les club deals : la qualité de l’emplacement, le potentiel de création de valeur, la stratégie de sortie ainsi que les risques ou problèmes inhérents à l’investissement sont des éléments clés dans le processus d’acquisition de la société de gestion.
En contrepartie du travail d’analyse et de structuration effectué par la société de gestion, des frais de gestion sont à prévoir pour ce type d’opérations.
Comment ces club deals sont-ils administrés par les sociétés de gestion ?
Quatre stratégies dominent en termes de club deal immobilier : Core, Core+, Value add(5), Opportuniste.
- La stratégie Core a pour caractéristique d’être défensive, en limitant les risques au détriment des performances. Elle se concentre sur des actifs dans des secteurs prisés, avec des baux relativement longs. Elle est mise en place dans une optique de long terme.
- La méthode Core+ diffère peu de la stratégie Core : elle est axée sur des biens et une localisation de haute qualité. Elle tolère toutefois de menues améliorations (des petits travaux par exemple).
- La stratégie Value add est associée à un niveau de risque modéré à élevé. Elle se concentre sur des actifs qui nécessitent une conversion (importantes rénovations, refonte du système de gestion par exemple) pour bénéficier d’une valeur ajoutée significative.
- La stratégie dite Opportuniste tolère un plus haut niveau de risque pour générer potentiellement de meilleures performances en ciblant par exemple des actifs souvent sous-exploités ou des localisations émergentes.
Il existe deux méthodes de distribution de la performance du fonds :
- Par distribution, le fonds aura vocation à distribuer des revenus réguliers aux investisseurs.
- Par capitalisation, le club deal sera constitué dans le but de valoriser un capital dans le temps.
Ces deux méthodes peuvent être combinées en fonction de la stratégie déterminée.
Le club deal immobilier présente des risques de perte partielle ou totale en capital. Les actifs immobiliers comportent un risque d’illiquidité(6), compte tenu de leur nature.
En conclusion, le club deal représente un vecteur complémentaire aux solutions classiques pour constituer votre patrimoine immobilier.
Nous vous invitons à prendre contact avec votre Banquier Privé pour découvrir nos solutions liées au club deal immobilier.