Alors que la campagne déclarative 2025 est en cours, les redevables vont devoir se prêter au difficile exercice de valorisation de leurs titres de sociétés détenant directement ou indirectement des actifs immobiliers.
La loi de finances pour 2024 a modifié les règles, déjà complexes, de valorisation des titres de sociétés, en aménageant les retraitements à opérer pour la détermination du passif déductible, afin d’uniformiser les règles applicables entre détention directe et détention indirecte de biens imposables.
L’administration fiscale avait commenté ces nouvelles dispositions au BOFIP(1) le 5 juin 2024, donc tardivement pour la campagne déclarative 2024, ce qui va conduire les contribuables concernés à reprendre leurs exercices d’évaluation pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) 2025.
Pour rappel, les titres de sociétés établies en France ou hors de France sont compris dans l’assiette de l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des actifs immobiliers non affectés à une activité opérationnelle.
La détermination de la quote-part imposable des parts et actions de sociétés doit passer par :
- La détermination de la valeur vénale des titres, en appliquant les limitations spécifiques de déduction des dettes prévues par les règles applicables en matière d’IFI ;
- Et la détermination du ratio immobilier de la société, c’est-à-dire la fraction de la valeur des biens immobiliers de la société par rapport à la valeur totale des actifs détenus par cette dernière.
La notion de dettes sociales déductibles en cas de détention indirecte de biens immobiliers est certainement la règle la plus difficile à appréhender et à appliquer en matière d’IFI.
Il faut en effet prendre en compte :
- Les règles limitant la déductibilité de certaines dettes telles que celles contractées par la société pour l’acquisition d’un bien immobilier appartenant au redevable ou à un membre de son foyer fiscal (appelées communément « ventes à soi-même ») ainsi que les prêts consentis à la société directement ou indirectement par le redevable ou son groupe familial notamment.
Ces règles sont elles-mêmes aménagées par des mesures de tempérament pour limiter les effets des cas d’exclusion de la déductibilité des dettes citées ci-dessus, le contribuable ayant la possibilité de démontrer que les prêts n’ont pas été consentis avec un objectif principalement fiscal ou en cas de prêt contracté auprès du groupe familial, qu’ils ont été accordés dans des conditions dites « normales » (fixation et respect d’échéances, effectivité des remboursements). - La nouvelle règle issue de la loi de finances pour 2024, excluant des dettes déductibles contractées directement ou indirectement par les sociétés qui ne sont pas afférentes à un actif imposable, sous réserve que la valeur imposable des titres qui en découle ne soit pas supérieure à la valeur qui en ressortirait si le contribuable détenait le bien en direct.
- Les modalités particulières d’imputation des contrats de prêt dits in fine ou sans terme.
- Les situations dans lesquelles il existe plusieurs structures intermédiaires entre les biens immobiliers et le contribuable.
Ces différentes règles de déductibilité des dettes sociales en matière d’IFI sont assurément complexes et la dernière modification législative a ajouté une nouvelle difficulté pouvant conduire à des écarts de valorisation par rapport aux valeurs retenues au titre des années précédentes.
Nous vous invitons donc à vous faire accompagner par vos conseils pour valoriser à l’IFI vos titres de sociétés détenant des actifs immobiliers.
N° ADEME : FR231725_01YSGB